Согласно Конституции Республики Казахстан (далее — Конституция) государство Казахстан утверждает себя демократическим, светским, правовым и социальным государством, где защищается право граждан на жилище и создаются все условия для обеспечения граждан жильем. Не допускается лишение жилища иначе, как по решению суда (ст. 25). Ограничение жилищных прав допустимо лишь на основании закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данная норма Конституции согласуется с нормами Всеобщей декларации прав человека (ст. 17) и Международного пакта о гражданских и политических правах (ст. 17), провозглашающих непозволительность произвольного лишения своего имущества. Названные международные нормативные акты ратифицированы законами Республики Казахстан от 21 ноября 2005 г. и от 28 ноября 2005 г., в связи с чем, так же как и иные нормы законов, являются составной частью действующего права в Республике Казахстан (далее — РК).
Споры о праве собственности на жилое помещение рассматриваются в порядке искового производства.
В соответствии со ст. 33 Гражданского процессуального кодекса (далее — ГПК) иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество), предъявляются по месту нахождения этих объектов. Соответственно и иски, касающиеся прав собственности на жилище, рассматриваются по месту его нахождения.
В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса (далее — ГК) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Основания прекращения права собственности, в зависимости от волевого фактора, можно разделить на добровольные и принудительные. К добровольным относятся отчуждение собственником своего имущества другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты (гл. 25-28 ГК), отказ собственника от права собственности на свое имущество (п. 3 ст. 235и ст. 250 ГК).
ГК устанавливает общее правило, в соответствии с которым принудительное изъятие имущества у собственника допускается. Случаями допустимости такого изъятия являются:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
2) принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов не может принадлежать данному лицу;
3) реквизиция;
4) конфискация;
5) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка; выкуп бесхозяйственно содержимых культурных или исторических ценностей.
Данный перечень оснований принудительного прекращения права собственности, перечисленный в п. 2 ст. 249 ГК, не является исчерпывающим. ГК могут быть предусмотрены и иные случаи принудительного изъятия имущества и, соответственно, прекращения права собственности. Конституцией установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда (п. 3 ст. 26).
Рассмотрим отдельные из оснований прекращения права собственности на жилище.
Отказ от права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Но такой отказ от права собственности до тех пор не прекращает прав и обязанностей собственника в отношении этого имущества, пока другие лица не приобретут права собственности на данное имущество (ст. 250 ГК). Это означает, что до возникновения права собственности на такое имущество у другого лица собственник продолжает оставаться обладателем прав и обязанностей собственника данного имущества. На нем остаются обременения, связанные с имуществом, от которого отказался (например, уплата налогов и других обязательных платежей), он несет ответственность за вред, наступивший от этого имущества (к примеру, в результате обвала здания или сооружения, выброса вещей, содержащих ядовитые, взрывчатые или расщепляющие вещества).
На сегодня в судебной практике одним из острых и наболевших проблем являются вопросы, связанные с жилищем, собственники которых в свое время оставили (или бросили) его без присмотра и исполнения своих обязанностей по его содержанию.
В период становления и развития Казахстана как самостоятельного государства, в период экономического кризиса, жилище практически невозможно было продать кому-либо, а кому из собственников это удавалось, то продавали недвижимость за бесценок. Много граждан в указанный период мигрировали из страны, побросав свое жилище, которое со временем начало разрушаться. В целях сохранения жилого фонда местные исполнительные органы, имея полномочия, передавали брошенные (пустующие) жилища гражданам, нуждающимся в нем, во временное пользование. Временные жильцы, получив брошенные жилища, своим трудом восстанавливали их, несли все расходы по сохранению и содержанию.
В настоящее время в государстве экономическое положение стабилизировалось, стоимость недвижимого имущества возросла, на него появился спрос. Собственники брошенных жилищ, вспомнив о том, что у них когда-то имелись квартиры, стали предпринимать меры по их возвращению с целью продажи и получения от продажи квартиры материальной выгоды. В суд стали подаваться исковые заявления от собственников квартир о выселении временных жильцов. В целях правовой защиты временных жильцов местные исполнительные органы стали в свою очередь предъявлять иски к собственникам квартир о прекращении права собственности. И вполне обоснованно, так как собственники жилища оставили их без присмотра и без исполнения обязанностей по его содержанию. Данные обстоятельства влекут прекращение права собственности на жилище.
Вот один из ярких примеров. Собственник квартиры Ж. проживал в данной квартире с семьей до 1999 г., после выехал на постоянное место жительства за пределы республики, оставив свое жилье без присмотра. С целью сохранения жилого фонда акимат передал брошенное жилье во временное пользование гражданину А. Спустя 7 лет собственник квартиры Ж. вернулся в город и стал требовать выселиться гражданина А. из квартиры. В свою очередь акимат, привлеченный по делу в качестве заинтересованного лица, предъявил иск к собственнику квартиры Ж. о прекращении права собственности на данное жилье, поскольку он перестал участвовать во всех расходах по содержанию данного имущества, не нес ответственности за его сохранность. Действия собственника свидетельствуют об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище и влечет за собой прекращение права собственности. При указанных обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования аппарата акимата к гражданину Ж. о прекращении права собственности, а в иске гражданина Ж. к гражданину А. о выселении отказал.
Отказ от права собственности и возможность приобретения на имущество права собственности другим лицом (не собственником) зависят от того, каким образом произведен отказ. Если собственник обратился с заявлением, а также совершил действия, определенно и однозначно свидетельствующие об отказе от имущества и права на него, то в дальнейшем приобретение права собственности на недвижимое имущество возможно только по решению суда, без которого не будет произведена его регистрация. В соответствии с п. 2 и 3 ст. 314 и п. 2 ст. 315 ГПК заявление о признании права коммунальной собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено при условии истечения одного года со дня принятия этого имущества на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. В нем должно быть указано имущество, подлежащее признанию бесхозяйным, кем и каким образом оно выявлено, в какое время оно поставлено на учет в качестве бесхозяйного, а также приведены доказательства, свидетельствующие об оставлении этого имущества собственником без намерения сохранить право собственности на него.
Согласно правилу, установленному п. 1 ст. 315 ГПК, в заявлении о признании движимой вещи бесхозяйной должно быть указано, какая вещь подлежит признанию бесхозяйной, описаны ее основные отличительные признаки, а также приведены доказательства, свидетельствующие об оставлении вещи собственником без намерения сохранения права собственности на нее, и доказательства, свидетельствующие о вступлении заявителя во владение вещью.
Отказ от права собственности регулируется не только ГК, но и специальными законодательными актами. К примеру, Земельный кодекс РК устанавливает возможность добровольного отказа от права собственности и права землепользования на земельный участок путем подачи нотариально удостоверенного письменного заявления. Отъезд, длительное неиспользование и другие действия, определенно свидетельствующие об отказе от права собственности или права землепользования, могут послужить основанием для принятия земельного участка на учет как бесхозяйного имущества органами, ведущими земельный кадастр, с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 2 и 3 ст. 82 Земельного кодекса).
Особую группу составляют основания прекращения права собственности помимо воли собственника. К ней относятся: обращение взыскания на имущество собственника; прекращение права собственности лица, которому в силу законодательных актов имущество не может принадлежать; реквизиция; конфискация; прекращение права собственности на недвижимость в связи с изъятием земли и других природных ресурсов; выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностей. Принудительное изъятие имущества у собственника, кроме случаев, предусмотренных ГК, не допускается (п. 2 ст. 249 ГК).
Обращение взыскания на имущество собственника по обязательствам последнего производится в судебном порядке, если иное не предусмотрено договором. Право собственности на взыскиваемое имущество прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому право собственности переходит в порядке, предусмотренном законодательством (ст. 251 ГК).
Обращение взыскания на имущество собственника по его долгам производится, как правило, по решению суда. Взыскание возможно также, если оно предусмотрено в договоре. Так, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона).
Прекращение права собственности лица, которому в силу законодательных актов имущество не может принадлежать. Если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. В случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.
Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законодательными актами, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику (ст. 252 ГК).
В этом случае имущество может правомерно перейти от одного лица к другому в порядке, допускаемом законодательными актами. Например, в наследственной массе среди прочего имущества оказалось огнестрельное оружие, на которое государством установлено ограничение в обороте и приобретение которого возможно при наличии специального разрешения органа внутренних дел на ношение и хранение. Если у правопреемника нет оснований для хранения и использования вещи (в нашем примере — оружия), она должна быть отчуждена в течение года. Из смысла рассматриваемой статьи следует также, что если такое разрешение будет получено, правопреемник приобретает право собственности. В случае же отказа в этом вещь однозначно подлежит отчуждению.
Прекращение права собственности лица, которому имущество не может принадлежать в силу закона, имеет целью защиту установленного публично-правового порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, изъятым из гражданского оборота или ограниченным в обороте. Вещи, изъятые из оборота, могут принадлежать только государству. Вещи, ограниченные в обороте, могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, если они имеют разрешение уполномоченных государственных органов на хранение, ношение, использование и т.п.
Конфискация.Вслучаях, предусмотренных законодательными актами, имущество может быть конфисковано, т.е. безвозмездно изъято у собственника в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 254 ГК).
При конфискации и реквизиции прекращается право собственности физических и негосударственных юридических лиц. На конфискованное или реквизированное имущество возникает право собственности государства. При реквизиции или конфискации вместе с имуществом происходит преемство прав и обязанностей. Поэтому данные способы приобретения права собственности государством относятся к производным.
Прекращение права собственности на недвижимость в связи с изъятием земли и других природных ресурсов. Такое решение государственного органа, не направленное непосредственно на изъятие имущества у собственника, а связанное с изъятием земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.
В случае несогласия собственника с решением, влекущим прекращение права собственности, оно не подлежит осуществлению до разрешения спора в судебном порядке. При рассмотрении спора решаются также все вопросы возмещения собственнику причиненных убытков. Очевидно, что последнее может быть предметом рассмотрения лишь при подтверждении судом правомерности решения государственных органов об изъятии земельного участка и связанного с этим прекращения права собственности на недвижимость.
Правила рассматриваемой статьи применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с решением государственного органа об изъятии горных отводов, участков акваторий и других участков, на которых находится имущество (ст. 255 ГК).
Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностей. К историческим и культурным ценностям законодательство относит все виды археологических объектов, сооружения и предметы, связанные с историческим прошлым народа, развитием общества и государства, историко-культурные ландшафты, уникальные объекты природы, представляющие собой редкостные геологические, физиографические образования, произведения материальной и духовной культуры, имеющие историческую, научную и художественную ценность.
Памятники истории и культуры на территории Республики Казахстан, независимо от того, в чьей собственности они находятся, подлежат государственному учету. Они регистрируются в списках всемирного наследия, республиканского или местного значения (см. Закон РК «Об охране и использовании историко-культурного наследия»). Принудительный выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностей может быть осуществлен лишь в отношении тех ценностей, которые внесены в один из трех указанных выше списков.
Если собственник культурных и исторических ценностей, отнесенных в соответствии с законодательными актами к особо ценным и охраняемым государством, содержит их бесхозяйственно, что грозит утратой ими своего значения, то такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника государством путем выкупа или продажи с публичных торгов.
При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора — судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов (ст. 256 ГК).
ГК 1964 г. предусматривал, что, если в том не было неотложной необходимости, соответствующие государственные или общественные организации предупреждали собственника о прекращении ненадлежащего обращения и только после продолжения бесхозяйственного отношения в судебном порядке могли изъять эти ценности. В случае неотложности с иском об изъятии можно было обратиться в суд и без предупреждения. Представляется, что правило о необходимости первоначального предупреждения, с оставлением строго регламентируемой возможности неотложного изъятия в судебном порядке, отвечало бы охране интересов собственника и уменьшало бы возможность произвола со стороны заинтересованных лиц, так как речь идет не только о выкупе государством, но и о продаже объектов с публичных торгов, чего не было в ГК 1964 г.
Из перечисленных оснований прекращения права собственности на жилое помещение будет рассмотрено такое основание прекращения права собственности, как отказ собственника от права собственности на жилище, поскольку именно при рассмотрении таких споров наиболее часто судьи испытывают затруднения.
На практике отказ от права собственности на жилище путем объявления об этом или подачи заявления в соответствующий местный исполнительный орган имеет место крайне редко.
В 1990-1997 гг. чаще всего собственники жилых помещений без объявления о своем отказе от права собственности на него и без подачи в местный исполнительный орган заявления об отказе от прав собственности бросали жилье и выезжали за пределы республики или за пределы населенного пункта, где находилось это жилище.
В соответствии с нормативным постановлением ВС РК № 3 от 20 апреля 2006 г. «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» оставленным (брошенным) жилищем называется жилище, в отношении которого собственником не совершены действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности. К таким жилищам относятся пустующие жилища, оставленные собственником без присмотра и без исполнения обязанностей по его содержанию и т.п. Случаи уничтожения (разрушения) жилища являются самостоятельным основанием прекращения права собственности на жилище по решению суда.
На основании п. 3 ст. 242 ГК брошенное жилище, подвергающееся разрушению и уничтожению в результате отказа от прав собственности на него собственником, должно быть принято на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества (центры регистрации недвижимости) по заявлению аппарата акима района в городе, города областного, районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, на территории которого оно выявлено.
Таким образом, до решения вопроса о прекращении права собственности на жилое помещение, оставленное собственником без намерения сохранить на него свое право, должно быть выявлено и взято на учет в центре регистрации недвижимости как бесхозяйное.
Однако п. 3 ст. 242 ГК предусматривает, что бросивший свое жилище собственник до момента перехода этого жилища по вступившему в законную силу решению суда в коммунальную собственность или в собственность третьих лиц вправе вновь объявиться и принять его в свое владение, пользование и распоряжение.
Об этом же указывается в п. 4 нормативного постановления ВС № 3 от 20 апреля 2006 г., согласно которому совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом. Т. е., пока не будет такого судебного решения, собственник, бросивший жилище, может его вновь принять.
Предусматривая прекращение права собственности на жилое помещение, брошенное собственником только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на него другим лицом, закон исходит из того, что, во-первых, неприкосновенность жилища гарантируется Конституцией и лишение его не допускается иначе, как по решению суда, во-вторых, местные исполнительные органы свои обязанности по выявлению брошенного жилья, постановке его на учет в качестве бесхозяйного и обращению в суд с заявлением о признании на него права коммунальной собственности должны выполнять оперативно и в установленные законом сроки. Если же они эти действия осуществляют не своевременно, собственник вправе этим воспользоваться и вернуть себе свою собственность.
Поскольку требование о признании права коммунальной собственности на брошенное жилье может быть подано в суд только в случае, если до предъявления такого требования собственник не вернулся, не принял вновь свое жилище, не распорядился им, хотя оно и принято на учет как бесхозяйное, то следует считать, что местные исполнительные органы упустили предоставленную им возможность по постановке на учет и обращению в суд с заявлением о признании права коммунальной собственности на брошенное жилье, если оно уже продано собственником или перешло к наследникам собственника по праву наследования, т. е. он фактически уже распорядился им и уже утратил право собственности.
В соответствии с п. 9 нормативного постановления ВС № 3 в случае распоряжения акимом жилищем, не признанным по решению суда поступившим в коммунальную собственность, собственник может требовать возвращения своего жилища или предоставления акимом равноценного жилища.
Между тем судебная практика свидетельствует о том, что такое жилье не выявляется годами, а если оно и выявлено, то, обратившись в центры регистрации недвижимости с письмом об ограничении (а не о постановке на учет в качестве бесхозяйного), акиматы забывают про это жилье, по 5-10 лет не обращаются в суды с заявлениями о признании на него права коммунальной собственности, хотя законом им для этого предоставлен срок чуть более одного года, а в это время председатели КСК или жилищно-коммунальные службы поселяют в такое жилище других лиц без проверки состояния этих лиц на учете на предмет получения жилья. В свою очередь, вселившиеся лица вкладывают свои средства, ремонтируют жилище, оплачивают коммунальные услуги. Таким образом, местные исполнительные органы, своевременно не выполняя своих обязанностей по работе с брошенным жильем, дают возможность бросившим жилище лицам по истечении нескольких лет передумать и вновь принять его в свое владение, пользование и распоряжение.
Так, собственник жилища в 1997 г. выехал на постоянное место жительства в Россию, бросив свое жилье без присмотра. В целях сохранения жилья местным исполнительным органом данное жилище было предоставлено третьему лицу, который, вселившись в разбитую квартиру, произвел восстановительно-ремонтные работы, несет бремя содержания и оплачивает коммунальные услуги. В связи с повышением стоимости жилища в республике, собственник жилища, вспомнив о своем жилище, с целью отчуждения данного имущества прибыл в республику. Установив, что в данной квартире проживают третьи лица, предъявил иск в суд о выселении. В ходе рассмотрения дела суд привлек в качестве третьего лица на стороне ответчика акимат города и при этом разъяснил право предъявления иска к собственнику жилья о прекращении права собственности. Однако при рассмотрении дела по существу было выявлено, что акимат данным правом не воспользовался, и это послужило основанием для удовлетворения иска собственника жилья о выселении третьих лиц из спорной квартиры. При этом суд по делу вынес частное определение в адрес акимата города.
В данном случае были ущемлены права ответчиков, которые проживали в спорной квартире на основании договора поднайма, заключенного с акиматом. Акимат города отреагировал на частное определение: впоследствии предъявил иск к собственнику жилья о прекращении права собственности на спорную квартиру. Однако в удовлетворении иска было отказано, поскольку акимат из-за несвоевременного обращения упустил возможность передачи спорной квартиры в коммунальную собственность, в связи с чем собственник, воспользовавшись данной ситуацией, реализовал свое право собственности на данное жилье, вернув его в свое владение.
В вышеназванном нормативном постановлении ВС РК также указано, что при рассмотрении иска собственника о выселении лица, проживающего в его жилище, суду необходимо проверить все основания вселения этого лица в жилище. Если оно вселилось по распоряжению акима, то суду необходимо привлечь его к участию в деле с разъяснением права на предъявление встречного иска к собственнику о прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным законом. При этом судам необходимо иметь в виду, что данное положение нормативного постановления должно применяться к случаям, когда истцом по иску о выселении является первоначальный собственник, действительно бросивший жилое помещение и по истечении нескольких лет ввиду бездействия местных исполнительных органов получивший возможность истребовать обратно уже готовое для проживания жилье, отремонтированное проживающим в нем лицом.
При рассмотрении дела о прекращении права собственности местным исполнительным органом необходимо произвести комиссионное обследование спорного жилища. Кроме того, суд для объективного и всестороннего рассмотрения дела вправе истребовать из коммунальных и налоговых служб сведения о наличии задолженности за собственником.
Если суд, исследовав все представленные документы и доказательства, придет к выводу, что жилище оставлено собственником без намерения сохранить право собственности и принято на учет в установленном порядке, обратив при этом особое внимание на момент оставления собственником жилища, на его состояние, на соблюдение заявителем предусмотренного законом годичного срока со дня постановки жилища на учет, то выносится решение о прекращении права собственности и признании на него права коммунальной собственности.
На практике местным исполнительным органом предъявляются самостоятельные иски о прекращении права собственности на жилище ввиду оставления собственником своего жилища без намерения сохранить его в своей собственности.
Так, в суд первой инстанции были предъявлены ряд исков акимата города о прекращении права собственности к собственникам жилого дома, чье жилище было брошено. Суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении иска акимата города и прекратил права собственности собственников дома на жилища. Однако суд апелляционной инстанции отменил данные решения суда первой инстанции, указав, что жильцы данного дома оставили свое жилье по уважительным причинам: ввиду прекращения подачи услуг коммуникаций и энергии, что повлекло за собой отсутствие надлежащих условий для проживания. При этом они продолжали нести бремя содержания жилья, оплачивая ежегодно налоги.
Поэтому, как уже говорилось, при рассмотрении дел данной категории обязательно необходимо исследовать причины оставления собственниками своего жилья.
Предъявление так называемых встречных исков о прекращении права собственности на брошенное жилье местными исполнительными органами в случаях, когда бросивший жилье собственник умер, жилище принято его наследниками, которые обратились в суд с иском о выселении проживающих в жилище лиц, противоречит требованиям закона по следующим основаниям: согласно ст. 156 ГПК до вынесения судом первой инстанции решения для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск к истцу вправе предъявить ответчик.
В соответствии со ст. 157 ГПК судья принимает встречный иск, если удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска. Хотя действительно, при удовлетворении встречного иска местного исполнительного органа о прекращении права собственности истца по первоначальному иску исключается удовлетворение первоначального иска, однако местный исполнительный орган по иску нового собственника о выселении не является ответчиком и не вправе предъявить к нему встречный иск о прекращении его права собственности. Между тем изучение судебной практики показало, что суды привлекают акима в качестве третьего лица без самостоятельных требований, а уже в ходе рассмотрения дела тот предъявляет встречный иск о прекращении права собственности к наследнику первоначального собственника с одновременным требованием признания свидетельства о праве на наследство недействительным. Однако к наследнику (или новому собственнику) встречный иск, а также иск о прекращении его права собственности не может быть предъявлен, так как он не является бросившим жилище собственником и отказавшимся от своего права собственности на него.
Если первоначальный собственник умер и брошенное им жилище перешло к его наследникам, то в соответствии со ст. 13 ГК его право собственности прекращается с его смертью и к нему уже не может быть предъявлен иск о прекращении права собственности, так как нельзя прекращать судебным решением право собственности, уже прекращенное на основании закона. Если собственник жив, но продал жилое помещение, то местный исполнительный орган упустил свою возможность предъявления к нему иска о прекращении права собственности.
Аналогично если иск о выселении лица, проживающего в брошенном собственником жилище, предъявляет новый собственник, купивший жилище у прежнего, бросившего его собственника, то к нему (т. е. новому собственнику) также не может быть предъявлен встречный иск о прекращении права собственности, поскольку для признании его бросившим жилище необходимы те же требования закона и те же основания, как и для первоначального собственника (выявление жилища, постановка на учет, решение суда о передаче его либо в коммунальную собственность, либо в собственность третьих лиц).
Например, решением суда по иску ГУ ЖКХ было прекращено право собственности собственника К. и признано право коммунальной собственности за ГУ Аппарат акима города. Решение суда вступило в законную силу. В суд обращается третье лицо У. с заявлением о пересмотре вышеуказанного решения по тем основаниям, что собственник К. на момент рассмотрения иска не являлся таковым, так как имеется договор купли-продажи между ней и другим собственником С., договор зарегистрирован в Управлении юстиции. В момент приобретения квартира находилась в аварийном состоянии, но она восстановила ее, заключила договора с коммунальными службами и оплачивает их услуги. Судом заявление было удовлетворено: решение суда было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.
При дальнейшем рассмотрении иска было установлено, что собственник жилища К. в 1995 г. продал квартиру путем заключения договора купли-продажи с С., что свидетельствовало о прекращении его права собственности. Впоследствии новый собственник С. продал спорное жилье по договору купли-продажи от 2010 г., данный договор также был зарегистрирован в Управлении юстиции. Доводы истца ГУ ЖКХ, указанные в отзыве, что новый собственник С. до продажи спорной квартиры фактически не проживал в ней, потому что данная квартира находилась в заброшенном и антисанитарном состоянии более пятнадцати лет, не были приняты судом как основания для удовлетворения иска о прекращении права собственности прежнего собственника К., поскольку право собственности ответчика прекращено было отчуждением спорной квартиры другому лицу С.
Также не послужили основанием для удовлетворения иска доводы истца, указанные в отзыве, что третье лицо У. только 05.11.2010 г. зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, поскольку в соответствии с п. 4нормативного постановления ВС РК от 16.07.2007 г. № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.
Более того, договора купли-продажи спорной квартиры от 1995 г. и от 2010 г. не оспорены и в установленном законом порядке не были отменены, в связи с чем судом было отказано в прекращении права собственности К., так как он распорядился своей собственностью к моменту рассмотрения иска в суде.
В судебной практике бывают также случаи, когда новый собственник предъявляет иск о выселении лица, проживающего в жилом помещении, купленном им у первоначального собственника. Тогда суд привлекает акима в качестве третьего лица без самостоятельных требований, а последний предъявляет встречный иск к первоначальному собственнику о прекращении его права собственности, хотя тот не является истцом по делу, и одновременно предъявляет требование о признании сделки между первоначальным и новым собственниками недействительной. Такая практика противоречит требованиям закона и нормативного постановления ВС РК в отношении брошенного жилья.
В целях устранения такого ошибочного подхода к разрешению этих споров и установления единой практики как государственным органам, так и судам следует принимать во внимание предусмотренное законом право бросившего жилище собственника вновь принять его в свое владение, пользование и распоряжение, коль скоро оно не перешло по решению суда в чью-либо собственность. Факт продажи собственником брошенного жилья является свидетельством реализации его права на распоряжение им, пока оно не перешло в собственность других лиц.
При рассмотрении споров госорганов о прекращении права собственности бросивших жилье собственников судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 249 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Первоначальный собственник, продав жилище, фактически утратил на него свое право собственности на основании сделки. Следовательно, иск государственного органа по управлению жилищным фондом о прекращении уже прекращенного по сделке права собственности следует считать необоснованным.
Более того, иск о прекращении права собственности собственника жилища может быть предъявлен лишь после того, как на спорное жилище будет признано право собственности других лиц, в том числе право коммунальной собственности, вступившее в законную силу решением суда. Строгое соблюдение такого порядка, предусмотренного законом, предотвратит беззаконие со стороны государственных органов по управлению жилищным фондом и обяжет их своевременно решать вопросы с брошенным жильем.
Если в одном исковом заявлении будут ставиться сразу два требования: о прекращении права собственности собственника на жилище и признании на него права коммунальной собственности, — следует помнить, что в соответствии с законом первое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства, второе — в порядке особого производства. Следовательно, одновременно эти два требования не могут быть рассмотрены, тогда как на практике они рассматриваются судами в одном деле.
Вначале должно быть рассмотрено требование о признании жилища бесхозяйным и признании на него права коммунальной собственности и только после вступления в силу этого решения суда может быть предъявлен иск о прекращении права собственности бросившего жилье собственника. Исходя из этого, сложившуюся в судах практику, когда в одном деле удовлетворяются требования государственных органов о прекращении права собственности собственников, признании сделок или свидетельства о праве на наследство недействительными, признании права коммунальной собственности в отношении жилища, не перешедшего по вступившему в законную силу решению суда ни в коммунальную собственность, ни в собственность третьих лиц, и когда этим жилищем бросивший его собственник уже распорядился, продав его, или оно перешло наследникам собственника, следует считать ошибочной.
То есть, положения п. 9 нормативного постановления ВС РК № 3 в части привлечения акима к участию в деле по иску собственника (имеется в виду первоначального) и разъяснения им права на предъявление встречного иска о прекращении права собственности могут быть применены к случаям, когда собственник, фактически бросивший жилище, не знавший о том, что оно уже перешло в коммунальную собственность или в собственность третьих лиц, предъявляет иск о выселении вселившегося в него лица, основываясь на имеющихся у него на руках правоустанавливающих документах.
В таком случае, если в брошенное жилище лицо вселилось по распоряжению акима или по договору аренды (опеки), эти действия являются двусторонней сделкой, и, следовательно, ГУ Аппарат акима должно привлекаться к участию в деле не как третье лицо, а как сторона сделки с лицом, о выселении которого просит собственник, то есть как ответчики. А ГУ Аппарат акима, как ответчик, на законных основаниях вправе предъявлять встречный иск к первоначальному собственнику, не успевшему распорядиться жилищем, которое уже перешло в коммунальную собственность.
Если же суд все же привлек ГУ Аппарат акима не как ответчика, а в качестве третьего лица без самостоятельных требований (чтобы истец по первоначальному иску не обвинил суд в заинтересованности), то ГУ Аппарат акима на основании ст. 52 ГПК вправе заявить самостоятельные требования на предмет спора путем предъявления иска к одной или обеим сторонам (в данном случае — к одной стороне, то есть к истцу по первоначальному иску).
Однако предпочтительнее первый вариант, когда ГУ Аппарат акима привлекается к участию в деле в качестве ответчика и он вправе подать встречный иск о прекращении права собственности, но только к первоначальному собственнику, бросившему жилье, но не к лицам, которым это жилище уже отчуждено или оно принято по праву наследования, как это имеет место в судебной практике.
Таким образом, требование о прекращении права собственности собственника может быть предъявлено в суд лишь при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на данное жилище другого лица (коммунальной собственности или в силу приобретательной давности), так как само по себе признание права коммунальной собственности на брошенное жилище или другого лица в силу приобретательной давности еще не свидетельствует о прекращении права собственности на него первоначального собственника. Поскольку бросивший жилое помещение собственник, как правило, не принимает участия в рассмотрении в суде заявления государственного органа о признании права коммунальной собственности на жилище или при рассмотрении иска собственника, принявшего жилище в силу приобретательной давности, то после вступления в законную силу таких решений суда заинтересованные лица должны обратиться в суд с иском о прекращении права собственности прежнего, бросившего жилище, собственника или обратиться со встречным иском к нему при обращении им в суд с иском о выселении.
Иск о прекращении права собственности лица, отказавшегося от своих прав на жилище, рассматривается в порядке искового производства по месту нахождения жилища. Такой иск может быть подан к бывшему собственнику жилого помещения государственным органом, уполномоченным управлять коммунальной собственностью, если на жилище признано право коммунальной собственности, или лицом, ставшим собственником в силу приобретательной давности.
При подаче такого иска в суд должны быть представлены следующие документы:
исковое заявление с копиями по числу ответчиков;
правоустанавливающие документы на жилище и его технические характеристики;
копия вступившего в законную силу решения суда о признании на жилище права коммунальной собственности или признании права собственности в силу приобретательной давности;
справка центра регистрации недвижимости о регистрации прав собственности на жилище на бывшего и на нового собственника (история жилища);
доказательства, свидетельствующие об оставлении собственником жилища без намерения сохранить право собственности (таковыми могут служить акты об обследовании жилища, составленные на протяжении определенного времени, другие документы);
документы коммунальных и налоговых служб о наличии задолженности за ответчиком по данному жилищу и, если имеются, документы об оплате таких платежей новым собственником;
адресные справки в отношении ответчика, в том числе о последнем известном месте его жительства.
Если место жительства собственника жилища, оставившего его без намерения сохранить на него свое право собственности, неизвестно, суд вправе рассмотреть данный иск, направив извещение по его последнему известному месту жительства.
Если иск предъявлен физическим лицом, за которым вступившим в законную силу решением суда признано право собственности на брошенное жилище в силу приобретательной давности, иск должен был оплачен государственной пошлиной как за иск неимущественного характера, поскольку он уже является собственником и это его право не оспаривается. В данном случае таким иском истец просит от суда констатации факта прекращения права собственности ответчика на основании ст. 250 ГК.
Если иск предъявлен государственным органом, уполномоченным управлять коммунальной собственностью, в соответствии с подп. 16 ст. 541Налогового кодекса РК он освобождается от уплаты государственной пошлины.
При принятии искового заявления о прекращении права собственности на жилое помещение судья должен проверить наличие доказательств о переходе права собственности на жилище истцу, о наличии доказательств факта отказа ответчика от права собственности на жилище.
Исследовав все доказательства, признав, что собственник действительно оставил жилище без намерения сохранить свое право собственности на него, не предпринимал никаких действий по обеспечению его сохранности, что его действия определенно свидетельствуют о том, что он устранился от владения, пользования и распоряжения им, что жилище более года состояло на учете как бесхозяйное и впоследствии на него признано право коммунальной собственности или право собственности другого лица в силу приобретательной давности и решение суда об этом вступило в законную силу, суд принимает решение о прекращении права собственности ответчика на брошенное им жилище на основании ст. 250 ГК.
Судам следует иметь в виду, что иски о прекращении права собственности могут быть предъявлены только к собственникам, действительно бросившим жилище без намерения сохранить на него свое право собственности. Если это жилище по договору отчуждения или на основании свидетельства о праве на наследство перешло в собственность других лиц и эти права зарегистрированы в установленном порядке, то иск о прекращении прав собственности новых собственников может быть предъявлен в случае, если будет доказано, что они после приобретения данного жилища также оставили его, не предпринимали мер по обеспечению сохранности, их действия определенно свидетельствуют об устранении от владения, пользования и распоряжения этим жилищем. При этом должны быть соблюдены все требования закона относительно выявления, постановки на учет, перехода права собственности на него к другим лицам. Сделки купли-продажи между бросившим жилище собственником и новым его покупателем не могут признаваться недействительными, если нет вступившего в законную силу решения суда о признании на данное жилище права собственности других лиц (коммунальной собственности или в силу приобретательной давности). Несомненно, перечень затронутых проблем не является исчерпывающим и потребует дальнейшего внимания к проблемам права собственности на жилище.