18 ноября 2015 года г. Алматы
Медеуский районный суд г. Алматы под председательством судьи Бегайдар Н.С. при секретаре судебного заседания Кулымжановой Ш.М., с участием истца Алтыбаева Т.Т., его представителя Тучанфа О.В., действующего по доверенности от 27.07.2015 года, представителей ответчика ТОО «WMConsulting» — генерального директора Манабаева Е.Б., действующего на основании Устава, и Калашникова М.С., действующего по доверенности от 01.11.2015 года, ответчика — частного судебного исполнителя Айтмаганбетовой Л.М., ее представителя — адвоката Жайлибаевой С.К., действующей по ордеру от 13.10.2015 года и доверенности от 07.10.2015 года, также действующей в интересах третьего лица — Суранчиевой Л.Н. по ордеру от 03.11.2015 года и доверенности от 05.06.2014 года, третьего лица Даирова С.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Медеуского районного суда гражданское дело по иску Алтыбаева Т.Т. к ТОО «WMConsulting», частному судебному исполнителю Айтмаганбетовой Лауре Мейрмановне о признании торгов по реализации залогового имущества и отчета об оценке недвижимого имущества недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с данным иском, указывая, что 10.03.2011 года Медеуским районным судом г. Алматы по гражданскому делу по иску Даирова С.Ж. вынесено решение о взыскании суммы задолженности в размере 28 986 100 тенге. В рамках исполнения данного судебного решения, несмотря на то что долг был частично погашен, 17.02.2014 года частным судебным исполнителем исполнительного округа г. Алматы Айтмаганбетовой Л.М. его имущество, расположенное по адресу: г. Алматы, Медеуский район, пр. Достык, д. № 290, кв. 4 (далее — Квартира), выставлено на торги и продано за очень низкую цену. Истец считает проведенные торги судебным исполнителем незаконными, в частности Айтмаганбетова Л.М. не вручила ему постановление о назначении оценки имущества, он не был уведомлен о проведении оценки имущества, не был извещен о дате и времени проведения оценки имущества, а также о реализации имущества с торгов, в связи с чем он был лишен права самостоятельно реализовать арестованное имущество по стоимости не ниже оценочной. Также частный судебный исполнитель не вручила ему постановление о состоявшихся торгах и передаче имущества взыскателю, чем лишила его права на обжалование этого постановления. Кроме того, частный судебный исполнитель Айтмаганбетова Л.М. не вручила ему отчет об оценке недвижимого имущества — Квартиры. Данный отчет является недействительным, так как он не подписан оценщиком и судебным исполнителем. При проведении торгов отчет об оценке был недействителен, в силу того что с момента проведения данной оценки прошло более шести месяцев. Считает также, что отчет об оценке не достоверен, так как осмотр объекта (Квартиры) произведен только снаружи и без участия собственника, отсутствуют фотографии исследуемого объекта. В результате чего стоимость квартиры по оспариваемому отчету от 18.04.2013 года составила 634 846 000 тенге, вместе с тем фактическая рыночная стоимость квартиры составляет 81 552 249 тенге, что подтверждается отчетом об оценке от 23.07.2015 года. В связи с изложенным истец просил признать торги от 17.02.2014 года по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Алматы, Медеуский район, пр. Достык, д. № 290, кв. 4, проведенные частным судебным исполнителем Айтмагамбетовой Л.М., и отчет об оценке недвижимого имущества № АА-43 от 18.04.2013 года недействительными.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить, суду дали пояснения, аналогичные доводам иска.
Ответчик — частный судебный исполнитель и ее представитель иск не признали, суду пояснили, что все исполнительные действия произведены в соответствии с законодательством об исполнительном производстве и в пределах своих полномочий, о всех процессуальных исполнительных действиях представители должника (истца) были уведомлены под роспись, что подтверждается материалами исполнительного производства. Кроме того, истцом пропущен срок оспаривания действий судебного исполнителя и отчета об оценке недвижимого имущества. В связи с чем ответчик просит применить срок исковой давности и в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Представители ответчика ТОО «WMConsulting» в судебном заседании иск не признали, суду пояснили, что отчет об оценке недвижимого имущества № АА-43 от 18.04.2013 года выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, с их стороны какие-либо нарушения не допускались. Третье лицо — Даиров С.Ж. в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать, суду дал пояснения, аналогичные возражениям ответчика — частного судебного исполнителя Айтмаганбетовой Л.М.
Представитель третьего лица — Суранчиева Л.Н. иск не признала, суду пояснила, что она приобрела с торгов, проведенных частным судебным исполнителем Айтмаганбетовой Л.М., спорную квартиру. С судебным исполнителем заключен договор купли-продажи квартиры, который зарегистрирован в регистрирующем органе. Более того, вступившим в законную силу решением Медеуского районного суда от 09.04.2015 года истец выселен из спорной квартиры. Данное решение суда исполнено — Алтыбаев Т.Т. выселен из квартиры.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные документы, материалы исполнительного производства, суд пришел к следующему выводу.
Согласно ст. 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК), защита гражданских прав осуществляется судом.
В соответствии со ст. 8 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее — ГПК) каждый вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, свобод или охраняемых законом интересов.
Задачей исполнительного производства является обязательное и своевременное исполнение исполнительных документов, основанное на принципах законности и своевременности (ст. 2, 3 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» от 02.04.2010 года № 261-IV (далее — Закон об исполнительном производстве).
Судом установлено, что частным судебным исполнителем исполнительного округа г. Алматы Айтмаганбетовой Л.М. в рамках исполнительного производства, находившегося в ее производстве, о взыскании с Алтыбаева Т.Т. в пользу Даирова С.Ж. суммы в размере 25 100 000 тенге, неустойки в размере 2 510 000 тенге и судебных расходов в сумме 276 100 тенге, а также представительских расходов в сумме 1 100 000 тенге наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: г. Алматы, пр. Достык, д. 290, кв. 4, принадлежащую должнику Алтыбаеву Т.Т.
Также установлено, что в рамках исполнительного производства в отношении данного имущества была произведена оценка ТОО «WMConsulting» и составлен Отчет об оценке недвижимого имущества № АА-43 от 18.04.2013 года (далее — Отчет об оценке), согласно которому возможная рыночная стоимость квартиры Алтыбаева Т.Т. составила 63 484 600 тенге.
Не состоятелен довод истца о том, что Отчет об оценке не подписан лицом, производившим оценку, поскольку данный довод голословен и опровергается исследованным в судебном разбирательстве оспариваемым Отчетом.
Также голословен довод истца о том, что он не знал о времени предстоящих торгов и об Отчете об оценке, так как данные доводы также опровергаются материалами исполнительного производства, в частности: в постановлении судебного исполнителя об участии специалиста по оценке арестованного имущества от 10.04.2013 года имеется отметка об ознакомлении с данным постановлением, проставлены дата и подпись должника, аналогичная запись должника имеется на сопроводительном письме к Отчету об оценке от 18.04.2013 года, а также подтверждается собственноручно написанной объяснительной Алтыбаева Т.Т., в которой он указывает о получении Отчета об оценке. Также при проведении торгов присутствовал представитель должника (истца) Рузиев Д.А., что свидетельствует об извещенности должника о времени и месте проведения торгов.
Вместе с тем заслуживают внимания доводы истца о том, что оценка произведена без осмотра объекта исследования (спорной квартиры) и торги проведены по истечении более шести месяцев со дня выполнения отчета.
Так, судом установлено, что ответчиком ТОО «WMConsulting» Отчет об оценке произведен без внутреннего осмотра квартиры (произведен только внешний осмотр) в связи с необеспечением доступа в квартиру должника.
Согласно материалам исполнительного производства, Алтыбаев Т.Т. не был извещен о необходимости 18.04.2013 года обеспечить доступ в квартиру. Согласно же ст. 15 подл. 2) Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» заказчик обязан предоставлять оценщику необходимую для проведения оценки документацию, полную и достоверную информацию, а также давать необходимые разъяснения, обеспечить доступ оценщика к объекту оценки.
В силу данной нормы судебный исполнитель Аймагамбетова Л.М., являясь заказчиком Отчета об оценке, обязана была обеспечить доступ оценщика к квартире должника, чего ею сделано не было.
В соответствии с п. 11 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан № 2 от 20.06.2005 года «О некоторых вопросах применения судами законодательства об исполнительном производстве» при предъявлении иска об оспаривании оценки имущества, проведенной специалистом, суд проверяет соблюдение требований Закона об оценочной деятельности при проведении оценки имущества, а установленные обстоятельства оценивает с учетом требований ст. 257 ГК, предусматривающей, что при прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной цены. Под рыночной стоимостью имущества следует понимать наиболее вероятную цену, по которой имущество может быть отчуждено в условиях конкуренции, когда представлена об этом имуществе вся доступная информация для возможных покупателей.
Согласно п. 2-4 ст. 9 Закона РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее — Закон об оценочной деятельности), отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью. Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком — физическим лицом, утверждается руководителем юридического лица либо уполномоченным им лицом и заверяется печатью. В случае, если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку. В Отчете об оценке должны быть указаны: наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика; номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества; вид определяемой стоимости; дата составления отчета и дата оценки; наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки; подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки; стандарты оценки, используемые при проведении оценки; фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения; обоснование расчета; результат оценки; иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата проведенной оценки.
П. 11 ст. 2 Закона об оценочной деятельности разъяснено, что недостоверная оценка — это оценка, осуществленная с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Однако стороной истца суду не доказаны обстоятельства того, что ответчиком ТОО «WMConsulting» при составлении отчета допущены нарушения норм и требований, предъявляемых к качеству выполнения работ и оформлению отчета.
Представленный стороной истца Отчет об оценке недвижимого имущества № KAS-0024/15-ЧЗ от 23.07.2015 года, выполненный ИП «Толемисов», согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 81 552 249 тенге, не является основанием для удовлетворения иска и не свидетельствует о недостоверности оспариваемого отчета. Согласно п. 11 ст. 2 Закона об оценочной деятельности, цель оценочной деятельности — определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки, из чего следует, что вывод оценщика носит вероятностный характер.
Кроме того, согласно Отчету об оценке недвижимого имущества № KAS-0024/15-ЧЗ от 23.07.2015 года, оценка ИП «Толемисов» была проведена 01.04.2013 года, тогда как государственная лицензия выдана данному оценщику только 06.11.2014 года.
Более того, согласно п. 1 ст. 68 Закона об исполнительном производстве в редакции Закона, действовавшего на тот период, до внесения изменений Законом Республики Казахстан № 164-V от 15.01.2014 года, оценка имущества должника производится судебным исполнителем с учетом его рыночной стоимости и фактического износа согласно методике оценки имущества должника, утвержденной уполномоченным органом. Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражают против произведенной судебным исполнителем оценки, судебный исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста. Сторона исполнительного производства, не согласная с оценкой специалиста, вправе оспорить ее в течение десяти календарных дней с момента ознакомления (получения копии, извещения) в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством Республики Казахстан.
Оспариваемый отчет об оценке истцом получен 02.05.2013 года, что подтверждается соответствующей его распиской, выполненной на титульном листе данного отчета, находящегося в материалах исполнительного производства. Вместе с тем должником Алтыбаевым Т.Т. в установленный срок данная оценка не оспорена.
В соответствии с п. 3 ст. 57 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на заложенное имущество, за исключением недвижимости, являющейся обеспечением по обязательству ипотечного жилищного займа, допускается в целях удовлетворения требований залогодержателя, если отсутствует иное имущество, на которое может быть обращено взыскание в целях удовлетворения требований этих взыскателей, или такого имущества недостаточно. В этом случае обращение взыскания на заложенное имущество допускается по определению суда с соблюдением прав залогодержателя.
23.05.2013 года Айтмаганбетова Л.М. обратилась в Медеуский районный суд г. Алматы с представлением об обращении взыскания на данную квартиру должника Алтыбаева Т.Т. путем выставления на публичные торги с учетом прав залогодержателя.
Определением Медеуского районного суда г. Алматы от 07.06.2013 года, вступившим в законную силу 27.06.2013 года, данное представление судебного исполнителя удовлетворено — обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г. Алма-ты, пр. Достык, д. 290, кв. 4. Данное определение суда никем не оспорено и вступило в законную силу.
Из материалов исполнительного производства следует, что аукцион по английскому методу, назначенный на 29.07.2013 года по реализации данного недвижимого имущества должника, не состоялся, о чем частным судебным исполнителем Айтмаганбетовой Л .М. вынесено соответствующее постановление от 29.07.2013 года.
Копия указанного постановления, согласно сопроводительному письму, направлена должнику Алтыбаеву Т.Т. 29.07.2013 года. Согласно отметке на сопроводительном письме, должник с ним был ознакомлен 29.08.2013 года под роспись.
Далее, в адрес Алтыбаева Т.Т. частным судебным исполнителем 31.01.2014 года направлено уведомление о предстоящих 17.02.2014 года торгах залогового имущества по голландскому методу, которое получил под роспись 12.12.2014 года его представитель Рузиев Д.А.
Согласно протоколу проведения аукциона от 17.02.2014 года, победителем торгов стала Суранчиева Л.Н., предложившая наибольшую сумму за квартиру должника — 40 630 144 тенге.
Суд, исследовав материалы исполнительного производства, приходит к выводу о недопущении нарушения законности при проведении 17.02.2014 года торгов по реализации имущества истца, поскольку установлено, что обжалуемые действия Айтмаганбетовой Л.М. были совершены в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, в пределах полномочий судебного исполнителя.
Более того, в судебном заседании от ответчиков поступили заявления о применении к требованиям Алтыбаева Т.Т. срока исковой давности, поскольку истец был своевременно извещен о времени и месте проведения торгов, также своевременно получил копию отчета об оценке, однако обратился в суд по прошествии установленного для этого законодательством срока.
Согласно материалам исполнительного производства, представитель Рузиев Д.А. 17.04.2014 года присутствовал при проведении судебным исполнителем Айтмаганбетовой Л.М. торгов, знал об их результатах, что подтверждается его подписью в протоколе проведения торгов.
В соответствии с ч. 1 ст. 240-5 ГПК на действия (бездействие) судебного исполнителя в процессе исполнительного производства либо отказ в совершении таких действий взыскателем или должником может быть подана жалоба. Жалоба подается в районный суд обслуживаемого судебным исполнителем участка в течение десяти дней со дня совершения действия (отказа в совершении действия) или со дня, когда взыскателю или должнику, не извещенному о времени и месте совершения действия судебного исполнителя, стало о нем известно.
В силу данной нормы доводы ответчиков о том, что истцом пропущен установленный законом срок для подачи жалобы, также являются обоснованными, вследствие чего подлежат удовлетворению.
Согласно п. 3 ст. 179 ГК, истечение срока исковой давности до предъявления иска является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (о взыскании неустойки, об ответственности поручителя и т.п.).
В силу изложенного, исходя из стабильности гражданского оборота, учитывая, что третье лицо Суранчиева Л.Н. приобрела спорную квартиру на законных основаниях, зарегистрировала свое право собственности на эту квартиру в регистрирующем органе, после этого обратилась в суд с иском о выселении и решением Медеуского районного суда г. Алматы от 09.04.2015 года ее иск удовлетворен — Алтыбаев Т.Т. выселен из спорной квартиры, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.
Руководствуясь ст. 217-221 ГПК, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Алтыбаева Т.Т. к ТОО «WMConsulting», частному судебному исполнителю Айтмаганбетовой Л.М. о признании торгов по реализации залогового имущества и отчета об оценке недвижимого имущества недействительными — отказать.
Решение может быть обжаловано или опротестовано в Алматинский городской суд через Медеуский районный суд г. Алматы в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.