20 августа 2015 года                                                                     г. Алматы

Апелляционная судебная коллегия по гражданским и административным делам Алматинского городского суда в составе: председательствующего судьи Набиева Т.Я., при секретаре Смагуловой Ж., с участием: директора ТОО «ПозитивBestRealty» — Гребневой В.Л., директора ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» — Джумабаевой А.К., представителей ТОО «ПозитивBestRealty» — адвоката Купровой О.В., по доверенности от 15.03.2015 г., ордер № 06105 от 06.08.2015 г., частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы. — Шорманбаева И.С, по доверенности от 11.11.2014 г., третьего лица без самостоятельных требований АО «Казкоммерцбанк» — Дуйсеналиева Б.А., по доверенности от 02.12.2015 г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Алматинского городского суда гражданское дело по жалобе ТОО «ПозитивBestRealty» к частному судебному исполнителю Мелдееву Н.Ы., ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» о признании незаконными действия частного судебного исполнителя, признания недостоверным отчета об оценке недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛА:

ТОО «ПозитивBestRealty» обратилось в суд с указанной жалобой, уточненной заявлением в порядке ст. 49 ГПК РК, к частному судебному исполнителю Мелдееву Н.Ы., ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» о признании незаконными действий частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы. по принятию отчета об оценке недвижимого имущества № 15-37-2 от 26.02.2015 г. в дальнейшую работу по исполнению решения суда, признании недостоверным отчета об оценке № 15-37-2 от 26.02.2015 г., выполненного ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг».

Требования мотивированы тем, что решением СМЭС г. Алматы от 22.11.2011 г. с ТОО «ПозитивBestRealty» в пользу АО «Казкоммерцбанк» взыскана просроченная задолженность по кредиту 250 000 000 тенге, возврат госпошлины 7 500 000 тенге. Решением СМЭС г. Алматы от 31.10.2012 г. с ТОО «ПозитивBestRealty» в пользу АО «Казкоммерцбанк» взыскана просроченная задолженность 2 560 200 400 тенге, возврат госпошлины 76 806 012 тенге. Частным судебным исполнителем Мелдеевым Н.Ы. возбуждено исполнительное производство № 338-14-А-552, № 339-14-А-552 от 15.10.2014 г. В ходе исполнения вынесено постановление об участии специалиста по оценке арестованного недвижимого имущества по адресу: г. Алматы, ул. Толе би, 187, исполнение незаконно и повторно поручено ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг», согласно отчету об оценке № 15-37-2, стоимость объекта составила 2 509 389 000 тенге (по курсу на дату оценки — 13 560 600 долларов США), что вызывает сомнение в достоверности, оценка проведена повторно той же компанией, с нарушениями, фактическая площадь помещения не соответствует площади, указанной в техническом паспорте, была произведена реконструкция, акт осмотра не соответствует требованиям, подписан неизвестными лицами, действия частного судебного исполнителя, принявшего отчет об оценке в работу по исполнению решения суда, незаконны.

В апелляционном суде заявитель, директор ТОО «ПозитивBestRealty» — Гребнева В.Л., адвокат Купрова О.В., поддержав требования, указанные в жалобе, просили об удовлетворении жалобы и уточнений к жалобе в полном объеме.

Директор ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» Джумабаева А.К. просила в удовлетворении жалобы отказать по основаниям необоснованности выводов, указанных возражении.

Представитель частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы. — Шорманбаев И.С. также просил отказать в удовлетворении жалобы ввиду необоснованности доводов, приведенных им в отзыве.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований АО «Казкоммерцбанк» — Дуйсеналиев Б.А. также просил отказать в удовлетворении жалобы по основаниям необоснованности доводов, приведенных им в обоснование в отзыве.

Заслушав объяснения директора ТОО «ПозитивBestRealty» Гребневой В.Л., адвоката Купровой О.В. об удовлетворении жалобы в полном объеме, возражения директора ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» Джумабаевой А.К., представителей частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы. — Шорманбаева И.С, третьего лица без самостоятельных требований АО «Казкоммерцбанк» — Дуйсеналиева Б.А. на доводы жалобы, исследовав материалы дела, апелляционная судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 278 ГПК РК гражданин и юридическое лицо вправе оспорить решение, действие (или бездействие) государственного органа, органа местного самоуправления, общественного объединения, организации, должностного лица непосредственно в суде.

Согласно ч. 1 ст. 279 ГПК РК к решениям, действиям (или бездействию) государственных органов, органов местного самоуправления, общественных объединений, организаций, должностных лиц, государственных служащих, оспариваемых в суде, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (или бездействие), в результате которых: нарушены права, свободы и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, а также юридическим лицом его прав и охраняемых законом интересов.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что решением СМЭС г. Алматы от 22.11.2011 г. с ТОО «ПозитивBestRealty» в пользу АО «Казкоммерцбанк» взыскана просроченная задолженность — 250 000 000 тенге, расходы по оплате госпошлины -7 500 000 тенге. Решением СМЭС города Алматы от 31.10.2012 г. с ТОО «ПозитивBestRealty» в пользу АО «Казкоммерцбанк» взыскана просроченная задолженность — 2 560 200 400 тенге, возврат госпошлины — 76 806 012 тенге.

Частным судебным исполнителем Мелдеевым Н.Ы. возбуждено исполнительное производство № 338-14-А-552 и № 339-14-А-552 от 15.10.2014 г.

В ходе исполнительного производства вынесено постановление об участии специалиста по оценке арестованного недвижимого имущества по адресу: г. Алматы, ул. Толе би, 187. Исполнение данного постановления поручено ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг». Согласно отчету об оценке № 14/117-6 от 26.06.2014 г., рыночная стоимость объекта составила 2 345 240 100 тенге (по курсу на дату оценки 12 780 600 долларов США), который решением апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда от 21.12.2014 г. признан недействительным.

По выводам апелляционного суда, основанием для признания отчета недействительным явилось нарушение ответчиком требований ст. 7 Закона РК «Об оценочной деятельности»: оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа, а не договора с заинтересованным лицом — АО «Казкоммерцбанк». В акте на земельный участок и в техническом паспорте собственником указано ТОО «АР Impex Co LTD» и датировано 2007 годом, тогда как ТОО «ПозитивBestRealty» стал собственником имущества по договору купли-продажи от 07.04.2009 г. Фактическая площадь помещения не соответствует площади в техническом паспорте: бывшим собственником ТОО «АР Impex Co LTD» была произведена реконструкция. Акт осмотра нежилого помещения не соответствовал требованиям закона и подписан неизвестными лицами.

В последующем частным судебным исполнителем Мелдеевым Н.Ы. 12.01.2015 г. вынесено постановление о поручении должнику произведения повторной оценки имущества, однако на обращение ТОО «ПозитивBestRealty» оценщик Яновец A.B., имеющий соответствующую государственную лицензию № ФЛ 00104 от 04.02.2004 г., письмом № ЮЛ-4 от 05.02.2015 г. отказался проводить оценку по тем основаниям, что для проведения качественной оценки по данному объекту недвижимости необходимо устранить обстоятельства, по которым была признана ранее проведенная оценка недействительной, переоформить технический паспорт на объект, узаконить размер фактической площади объекта, получить новый акт на землю.

Для устранения указанных обстоятельств на обращение ТОО «ПозитивBestRealty» АО «Казкоммерцбанк» отказано в предоставлении оригиналов правоустанавливающих и идентификационных документов на объект недвижимости, находящийся в залоге Банка, для последующего переоформления и узаконения перепланировок помещений.

В настоящее время исполнение по решениям суда проводится путем ежемесячных перечислений арендных платежей ТОО «ПозитивBestRealty» на счет частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы. и эти обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждены.

Вместе с тем, несмотря на неустранение обстоятельств, по которым была признана ранее проведенная оценка недействительной, без переоформления технического паспорта на объект, без узаконения размера фактической площади объекта, неполучения собственником нового акта на землю, частным судебным исполнителем вынесено постановление о поручении взыскателю АО «Казкоммерцбанк» произведения оценки имущества, которым вновь заключен договор на проведение оценки с ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг», согласно отчету которого № 15-37-2 от 26.02.2015 г. рыночная стоимость недвижимого имущества по адресу: г. Алматы, ул. Толе би, 187 может составлять 2 509 389 000 тенге (по курсу на дату оценки 13 560 600 долларов США).

По доводам жалобы, основанным на действительных обстоятельствах и материалах дела, у частного судебного исполнителя отсутствовали основания для принятия данного отчета об оценке, не соответствующей, в общем, необходимым требованиям, предъявляемым к отчету по оценке, форме и содержанию.

Коллегия считает данные доводы заслуживающими внимания.

Согласно п. 11 ст. 2, 3 Закона РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность. Недостоверная оценка — оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Исходя из представленных сторонами доказательств отчет об оценке № 15-37-2 от 26.02.2015 г. не соответствует в полной мере критериям корректности, непротиворечивости, обоснованности и полноты оценки стоимости объекта. Следовательно, данный отчет имеет признаки недостоверности и полученный результат не может быть принят в качестве доказательной базы о размере рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества.

Как установлено, объект недвижимости, принадлежащий ТОО «ПозитивBestRealty» по адресу: г. Алматы, ул. Толе би, 187, был приобретен ТОО «ПозитивBestRealty» по трехстороннему договору купли-продажи от 07.04.2009 г. у бывшего собственника, должника АО «Казкоммерцбанк» — ТОО «АР Impex Co LTD», находящегося в залоге у АО «Казкоммерцбанк», за 3 450 000 000,00 тенге.

После подписания трехстороннего договора купли-продажи все правоустанавливающие и идентификационные документы продолжают оставаться в АО «Казкоммерцбанк», а новому собственнику выданы их копии.

При проведении первой оценки объекта недвижимости № 14/117-6 от 26.06.2014 г. оценочной компанией ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» был учтен только договор купли-продажи и технический паспорт на старого собственника, где указаны разные площади объекта, а именно в договоре купли-продажи значится объект пл. 9 231,3 кв. м, а в техническом паспорте общая площадь равна 9 811,2 кв. м, тем самым очевидно, что площадь не соответствует действительности из-за проведенных и неузаконенных реконструкций. Однако оценочной компанией ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» данное обстоятельство не было учтено.

Не был принят во внимание ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» при проведении первого отчета и тот факт, что правоустанавливающие документы оформлены на бывшего собственника и не приведены в соответствии с требованием закона, не переоформлены на ТОО «ПозитивBestRealty».

Указанная ранее проведенная оценка по заказу АО «Казкоммерцбанк» признана недостоверной и недействительной постановлением апелляционной коллегии Алматинского городского суда в соответствии со ст. 2 Закона РК «Об оценочной деятельности».

В соответствии с требованиями Закона оценка признается недостоверной в результате использования в отчете об оценке недостоверных данных. Такими являются сведения в правоустанавливающих документах о фактическом собственнике объекта на момент проведения оценки и несоответствие фактических технических характеристик оцениваемого объекта техническим характеристикам, указанным в технических паспортах на регистрируемый объект недвижимости, составленных по состоянию на 2007 год.

При оформлении сделки по результатам торгов объекта необходимо, чтобы все постройки были отражены в технических документах, узаконены в соответствующих уполномоченных органах и оформлены на фактического собственника.

Для проведения повторной оценки необходимо было выполнить указания апелляционного суда, узаконить все имеющиеся реконструкции и постройки объекта, которые необходимо оформить на нового собственника — ТОО «ПозитивBestRealty», и лишь после этого провести оценку для установления фактической рыночной стоимости данного объекта недвижимости и предоставления качественного отчета об оценке для использования при проведении торгов.

Таким образом, не устранив указанные обстоятельства, в соответствии с которыми была признана недействительной ранее проведенная оценка недвижимого имущества № 14/117-6 от 26.06.2014 г., частным судебным исполнителем вынесено незаконное постановление с поручением о проведении повторной оценки АО «Казкоммерцбанк», которым вновь заключен договор на проведение оценки с ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг», которое по тем же документам и с теми же нарушениями проведена оценка № 15-37-2 от 26.02.2015 г.

Заслуживают внимания и доводы жалобы о сомнениях профессионального мнения оценщика относительно стоимости объекта оценки, поскольку разница рыночной стоимости проведенной оценки № 15-37-2 от 26.02.2015 г. от первой оценки № 14/117-6 от 26.06.2014 г., признанной недействительной, составляет 780 000 долларов США. Указанная разница в стоимости объекта образовалась в связи с тем, что оценочная компания добавила стоимость неузаконенного помещения без надлежащего оформления документов на эти помещения, что является нарушением закона.

Надпись в акте осмотра нежилого помещения от 18.02.2015 г. о том, что представитель собственника отказался подписать акт осмотра не соответствует действительности, поскольку собственник не уведомлялся о проведении оценки, которая проведена без его участия. Подтверждающих документов об уведомлении собственника оценочной компанией и Банком не представлены.

В соответствии с п. 11 ст. 2 Закона РК «Об оценочной деятельности» недостоверная оценка — это оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Таким образом, неустранение обстоятельств, по которым признана ранее проведенная оценка недействительной, является основанием для признания недействительным, недостоверным повторного отчета об оценке нежилого помещения № 15-37-2 от 26.02.2015 г.

При вышеуказанных обстоятельствах оспариваемый ТОО «ПозитивBestRealty» отчет об оценке ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» № 15-37-2 от 26.02.2015 г. является необъективным и недостоверным, произведен ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» не в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности, следовательно, доводы жалобы о признании указанного отчета недействительным и недостоверным обоснованны и подлежат удовлетворению.

Соответственно подлежат удовлетворению требования о признании незаконными действия частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы. по принятию отчета об оценке недвижимого имущества от № 15-37-2 от 26.02.2015 г. в дальнейшую работу по исполнению решения суда.

Несмотря на недействительность произведенного ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» первого отчета об оценке недвижимости, частный судебный исполнитель Мелдеев Н.Ы. вновь вынес постановление о поручении взыскателю АО «Казкоммерцбанк» произведения оценки имущества, которым повторно заключен договор на проведение оценки с ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг».

Согласно отчету об оценке № 15-37-2 от 26.02.2015 г., рыночная стоимость недвижимого имущества по адресу г. Алматы, ул. Толе би, 187 может составлять 2 509 389 000 тенге (по курсу на дату оценки 13 560 600 долларов США), что почти в два раза дешевле приобретенной по договору купли-продажи.

У частного судебного исполнителя имелись основания непринятия повторного отчета об оценке отчета № 15-37-2 от 26.02.2015 г., как не соответствующего необходимым требованиям, предъявляемым к отчету по оценке, форме и содержанию, которые в нарушение требований закона не выполнены.

Поэтому жалоба ТОО «ПозитивBestRealty», уточненная в порядке ст. 49 ГПК РК, к частному судебному исполнителю Мелдееву Н.Ы., ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» о признании незаконными действий частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы., принявшего отчет об оценке недвижимого имущества № 15-37-2 от 26.02.2015 г. в дальнейшую работу по исполнению решения суда, признании недостоверным отчета об оценке № 15-37-2 от 26.02.2015 г., выполненного ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг», подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. ПО ГПК РК с ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» в пользу ТОО «ПозитивBestRealty» подлежит взысканию возврат госпошлины в сумме 1 982 тенге.
Руководствуясь подл. 3) ст. 358, подл. 2) п. 1 ст. 359, п. 4 ст. 360 ГПК РК, апелляционная судебная коллегия по гражданским и административным делам

РЕШИЛА:

Жалобу ТОО «ПозитивBestRealty» к частному судебному исполнителю Мелдееву Н.Ы., ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» о признании незаконными действий частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы., принявшего отчет об оценке недвижимого имущества № 15-37-2 от 26.02.2015 г. в дальнейшую работу по исполнению решения суда, признании недостоверным отчета об оценке № 15-37-2 от 26.02.2015 г., выполненного ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг», удовлетворить.

Признать незаконными действия частного судебного исполнителя Мелдеева Н.Ы., принявшего отчет ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» об оценке недвижимого имущества № 15-37-2 от 26.02.2015 г. в дальнейшую работу по исполнению решения суда.

Признать отчет об оценке нежилых помещений с земельным участком по адресу: г. Алматы, ул. Толе би, 187, на праве собственности ТОО «ПозитивBestRealty» № 15-37-2 от 26.02.2015 г., недействительным и недостоверным.

Взыскать с ТОО «Компания Экспресс-Консалтинг» в пользу ТОО «ПозитивBestRealty» судебные издержки в сумме 1982 (одна тысячи девятьсот восемьдесят два) тенге.

Решение вступает в законную силу с момента его оглашения.