Основополагающими принципами государственной политики Республики Казахстан в области экономического и социального развития является создание гражданам условий для достойной и качественной жизни.

Среди жизненно необходимых ценностей для человека важное место занимают его жилищные права и государственная гарантия их реализации.

Право собственности на жилище по основаниям своего возникновения, содержанию правомочий, защите и прекращению в полной мере охватывается общими правовыми предписаниями, относящимися к праву собственности на недвижимость. Следовательно, право собственности на жилище во многом совпадает по своему содержанию с правом собственности на другое недвижимое имущество, но в то же время отличается определенной спецификой, вытекающей из особого значения жилища в удовлетворении жизненных потребностей каждого человека. Субъектом жилищных прав может быть только гражданин.

Право на жилище во все времена занимало важное место среди средств, предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей граждан, защиты их жилищных интересов. Однако до приватизации государственного жилищного фонда жилищные права сводились преимущественно к отношениям найма жилья.

В настоящее время, когда основная масса государственного жилищного фонда приватизирована, перешла из отношений найма в отношения собственности, развивается ипотечное, индивидуальное жилищное строительство, обеспечение законности в жилищных отношениях актуализировалось.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц.

Сегодня в суды Республики Казахстан (далее — РК) поступает значительное количество заявлений граждан и организаций о защите прав и интересов в жилищной сфере. Правильное и своевременное рассмотрение и разрешение жилищных споров способствует укреплению законности, предупреждению правонарушений, обеспечивает защиту нарушенных прав, свобод и охраняемых законом интересов граждан.

Важную роль в регулировании жилищных отношений играют конституционные принципы, устанавливающие гарантии прав граждан на жилище. В числе таких гарантий следует назвать конституционный принцип неприкосновенности собственности, закрепленный в ст. 26 Конституции РК:

«1. Граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество.

2. Собственность, в том числе право наследования, гарантируется законом.

3. Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.

В соответствии с этим принципом собственникам жилья обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жильем. Прежде всего, это гарантия того, что «не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда». Данное положение означает, что ни гражданин РК, ни иностранец, ни лицо без гражданства на территории РК не могут быть произвольно лишены жилого помещения.

Кроме того, этот принцип находит свое выражение в нормах гражданского и жилищного законодательства, которые предоставляют гражданам право требовать: выселения любого лица, незаконно занимающего жилище без согласия собственника; возмещения вреда, если противоправное вторжение в жилище вызвало возникновение ущерба. Как проявление принципа неприкосновенности жилища можно рассматривать нормы гражданского законодательства о бессрочности права собственности, невозможности безосновательного расторжения договора найма жилья из государственного жилищного фонда и выселения и др.

При этом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав в жилищной сфере, не проводя общегосударственную политику пресечения злоупотребления собственником своими правами. В ст. 188 Гражданского кодекса РК (далее — ГК) включены наряду с описанием возможностей собственника и пределы ограничения данного права, выражающиеся в том, что осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Тем самым гражданское законодательство охраняет не только собственника от нарушений его права, но и других участников гражданских правоотношений от возможного произвола собственников. Причем выработка системы таких ограничений прав собственника на жилище является важной тенденцией развития жилищного законодательства, например в вопросе правового режима брошенных собственниками квартир.

Конституционный принцип неприкосновенности жилища означает также запрет кому бы то ни было проникать в жилище против воли проживающих там лиц. При этом под понятием «жилище» здесь понимается не только место постоянного жительства, но и места временного проживания одного или нескольких лиц, в том числе собственное или арендуемое жилое помещение.

Правом на неприкосновенность жилища обладают только лица, наделенные законным правом пользования этим жилищем как местом жительства или местом пребывания. Доказательством этого являются документы, подтверждающие право лица пользоваться этим помещением (документы, подтверждающие право собственности, договор найма и т.д.).

Вселение гражданина в помещение по воле собственника этого помещения или лица, владеющего жилищем на ином законном основании, влечет возникновение и у вселяемого гражданина права на неприкосновенность жилища.

Не будет нарушением права на неприкосновенность жилища вхождение в него, даже принудительное, одного из имеющих право проживания в этом помещении лиц при несогласии или препятствовании других проживающих там граждан.

Особое место в регулировании жилищных отношений занимает Закон РК «О жилищных отношениях», содержащий характеристику и классификацию видов жилищного фонда, предусматривающий возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую, порядок и условия получения жилища из государственного жилищного фонда, приобретения права частной собственности на жилище и ряд других положений. В регулировании жилищных отношений Закон о жилищных отношениях выступает в качестве системообразующего. Ряд жилищных отношений регулируется также нормами гражданского законодательства, законами о потребительском кооперативе, о некоммерческих организациях и др. Названные нормативно-правовые акты регулируют жилищные отношения и входят в систему жилищного законодательства.

Ряд норм, связанных с осуществлением прав на жилое помещение, таких как, например, правовой режим долевой и совместной собственности на жилище содержит ГК. Но приоритет в регулировании отношений собственности и иных вещных прав на жилище, найма жилища из государственного или частного жилищного фонда принадлежит нормам жилищного законодательства. Гражданское законодательство здесь применяется лишь в тех случаях, когда соответствующие отношения не урегулированы жилищно-правовыми нормами.

Тем же действием, дополняющим регулирование жилищных отношений, обладают законы о потребительском кооперативе и о некоммерческих организациях, которые определяют правовую природу жилищных кооперативов и жилищных строительных кооперативов. Действие Закона о потребительском кооперативе не распространяется на деятельность кооперативов собственников помещений (квартир).

Значительную роль в регулировании жилищных отношений играет Земельный кодекс РК, который регулирует порядок предоставления, пользования и распоряжения земельными участками гражданами и юридическими лицами и ряд других положений.

Закон об индивидуальном жилищном строительстве создает правовую базу регулирования взаимоотношений между государством, местными исполнительными органами и гражданами РК, выступающими застройщиками (собственниками) индивидуальных жилых домов.

Сегодня одним из государственных приоритетов является развитие системы жилищных строительных сбережений. В этой связи в РК был разработан и принят Закон«О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», который определяет правовые основы и регулирует отношения между субъектами системы жилищных строительных сбережений, связанные с ее функционированием, а также условия, содержание и формы ее государственного стимулирования.

Источниками жилищного права являются также Уголовный кодексРК, Кодекс об административных правонарушениях РК, предусматривающие ответственность лиц, виновных в нарушениях жилищных прав граждан, организаций, нарушающих интересы государства в данной сфере.

Для решения вопросов, возникающих при применении норм жилищного права, особое значение имеют нормативные постановления Верховного Суда РК (далее — ВС), которые вносят ясность в толкование указанных норм. В их числе необходимо назвать: НП ВС РК № 10 от 9 июля 1999 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»; НП ВС РК № 3 от 20 апреля 2006 г. «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником»; НП ВС РК № 5 от 16 июля 2007 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», где обобщена соответствующая судебная практика и даны комментарии по применению законодательства по данной категории дел.

В апреле 2015 г. принято НП ВС РК «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений». В этом постановлении, в частности, предусмотрено, что граждане РК вправе приватизировать на территории страны только одно жилище из государственного жилищного фонда. Кроме того, граждане не могут приватизировать жилище из государственного жилищного фонда, если они:

1) имеют иное жилье на праве собственности на территории РК, при этом наличие доли менее 50% в жилище не учитывается;

2) имеют обязательство по договору ипотечного жилищного займа на территории РК;

3) произвели отчуждение жилища, принадлежавшего им на праве собственности, в течение последних пяти лет до момента обращения о приватизации.

Рассмотрим несколько вопросов, вызывающих затруднения в правоприменительной практике.

1. По иску о признании сделки действительной ответчиком может быть только другая сторона сделки. Возникает вопрос: а как поступать, если ответчика нет в живых?

ВС РК по итогам обобщения судебной практики были даны рекомендации, что наиболее правильной усматривается практика судов, когда истцы, купившие жилые помещения у собственников, с которыми не успели нотариально оформить сделки и которых к моменту обращения в суд нет в живых, в качестве ответчика указывают местный исполнительный орган, уполномоченный управлять жилищным фондом. Однако в таких случаях предметом иска должно быть не признание сделки действительной, а признание права собственности истцов по состоявшейся сделке, поскольку продавец при жизни не оспорил ее, с его смертью прекращаются все его права, в том числе и право собственности на спорное жилище, не унаследованное его наследниками, следовательно, сделка считается совершенной между сторонами.

Такой порядок разрешения споров является наиболее приемлемым выходом из ситуации, когда продавцы, к которым можно было бы предъявить требования о признании сделки действительной, умерли, а их наследники не предъявили требований к покупателям или их вовсе нет. Жилые помещения могли бы быть признаны выморочным имуществом и перейти в коммунальную собственность конкретного населенного пункта, которым управляет аким, а его деятельность организует ГУ Аппарат акима. И поскольку в исковых заявлениях истцы указывают об обстоятельствах покупки ими жилых помещений, а также невозможность иным путем признать сделку действительной, такие споры могут затрагивать интересы только местных исполнительных органов, а следовательно, они и должны быть указаны в качестве ответчиков, а требование должно быть не о признании сделки действительной, а о признании права собственности покупателей на жилище на основании состоявшейся сделки купли-продажи.

2. Требования о признании права собственности на жилище в силу приобретательной давности так же, как и другие иски о праве собственности на жилище, предъявляются в суд по месту его нахождения и рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии со ст. 240 ГК гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В данной норме закона не конкретизировано, на какое жилище, имеющее собственника или не имеющее такового, может быть приобретено право собственности в силу приобретательной давности.

Однако учитывая, что согласно п. 4 ст. 240 ГК течение семилетнего срока приобретательной давности в отношении имущества, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со ст. 260 (истребование имущества собственником из чужого незаконного владения), 261 (истребование имущества у добросовестного приобретателя), 262, 263 (расчеты при возврате вещей из незаконного владения), 265 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, следует предполагать, что в силу приобретательной давности может быть признано право собственности у добросовестно, открыто и непрерывно владеющего лица также на имущество, имевшего собственника, но оставившего его. Об этом указывается в НП ВС РК «О практике рассмотрения споров на жилище, оставленное собственником».

Кроме того, в силу требований п. 3 ст. 235 ГК в случаях и в порядке, предусмотренных ГК, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.

Таким образом, следует иметь в виду, что по основанию приобретательной давности право собственности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего им, может возникнуть как на имущество (в данном случае — жилище), имеющее собственника, так и на имущество, не имеющее собственника, либо собственник которого неизвестен или его право прекращено по законным основаниям (со смертью или по решению суда).

Для признания права собственности гражданина на жилище в силу приобретательной давности необходимы в совокупности следующие три условия:

— лицо, требующее признания за ним права собственности на жилище по основанию приобретательной давности, не является его собственником;

— лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилищем как своим собственным;

— лицо владеет жилищем на этих условиях в течение 10 лет (3 года исковой давности + 7 лет согласно п. 1 ст. 240 ГК).

Если с первым условием все достаточно ясно, иначе лицо и не обратилось бы в суд с таким иском, то что касается второго условия, суды должны исследовать доказательства открытого, добросовестного и непрерывного владения жилищем как своим собственным. В частности, доказательством этого могут быть признаны следующие обстоятельства:

— истец и члены его семьи зарегистрированы в спорном жилище;

— истец оплачивает все расходы по его содержанию, в том числе имущественный налог, коммунальные платежи, что подтверждает сам факт владения жилищем;

— истец стал владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у него в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача ему или лицу, правопреемником которого истец является, собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды), истец или его предшественник принимает меры по ремонту и поддержанию жилища в надлежащем виде и порядке, что подтверждает добросовестность владения жилищем;

— истец не скрывает ни от кого своего открытого владения жилищем, (может быть подтверждено свидетельскими показаниями его соседей), что подтверждает открытостьвладения жилищем;

— истец все 10 лет без перерыва (непрерывно),без передачи права проживания третьим лицам, проживает в этом жилище, что может быть подтверждено справками местного исполнительного органа, фактом постоянной работы истца в данном населенном пункте, свидетельскими показаниями.

Третье условие вытекает из второго и доказательством срока, с которого истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилищем как своим собственным, могут быть квитанции об уплате платежей (если они за эти годы сохранились), свидетельские показания и т.д.

Однако при исчислении срока приобретательной давности судам следует иметь в виду следующие обстоятельства:

— в срок приобретательной давности засчитывается время фактического владения истцом жилищем до введения в действие ГК;

— к сроку владения жилищем истцом может быть присоединено все то время, в течение которого владел данным жилищем тот, чьим правопреемником истец является;

— в срок приобретательной давности не засчитывается время, когда владение жилищем осуществлялось на основании договорных обязательств (аренда, договор хранения или безвозмездного пользования и т. п.) или жилище было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Последнее означает следующее: если первоначально жилище было передано истцу по договору аренды, по договору хранения или безвозмездного пользования или на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у юридического лица, то срок приобретательной давности начинает исчисляться через три года после прекращения действия договора аренды, хранения и безвозмездного пользования или по истечении трех лет со дня прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления.

При подтверждении факта открытого, добросовестного и непрерывного владения истцом спорным жилищем суд удовлетворяет иск. Решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права собственности на жилище.

Вместе с тем при рассмотрении дел о праве собственности в силу приобретательной давности следует исходить из того, что согласно ст. 3Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г., утратившего силу на основании Закона РК от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях», к государственному жилищному фонду относятся жилые дома, находящиеся в ведении коммунального жилищного фонда, в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств, государственных предприятий, учреждений и организаций (ведомственный жилищный фонд), а также принадлежащие государственным предприятиям, построенные либо приобретенные ими за счет своих средств (жилищный фонд предприятий), где последние два фонда предприятий, не имеющих правопреемников, также переданы в коммунальный жилищный фонд. Т.е. практически весь жилищный фонд, за исключением находящегося в частной собственности, автоматически стал коммунальной собственностью.

3. Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судами в порядке искового производства и предъявляются к местному исполнительному органу, уполномоченному управлять коммунальной собственностью.

В соответствии со ст. 244 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений.

Исходя из буквального толкования настоящей нормы закона, следует уточнить, что самовольной постройкой считаются:

во-первых, строения, возведенные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, т.е. на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему их;

во-вторых, строения возведены на отведенном в соответствии с законом для этих целей земельном участке, но без предварительного получения разрешительных документов на их постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 ст. 244 ГК.

Приведенные нормы закона имеют целью воспитание у граждан законопослушания, осуществления таких действий только на основании законных документов и соответствующих разрешений и недопущение произвольных действий по строительству, поскольку любое строительство должно производиться согласно Генплану административно-территориальной единицы, с соблюдением соответствующих санитарных, противопожарных, экологических и иных правил.

Вместе с тем закон позволяет узаконить самовольную постройку в случаях, если она не нарушает архитектурного плана, соответствует СНиПам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и т.д.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, закон позволяет суду признать право собственности на самовольную постройку лицу, осуществившему ее на земельном участке, ему не принадлежащем, но который будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. Суды нередко затрудняются с разрешением таких споров, поскольку одни полагают, что решение можно выносить лишь в случае, если обратившийся в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку представит в суд до вынесения решения соответствующее решение акима о выделении истцу земельного участка, на котором расположено самовольное строение. Другие считают, что для вынесения решения об удовлетворении иска достаточно согласия на выделение данного земельного участка ГУ Отдел земельных отношений, третьи требуют письма соответствующего акима о том, что земельный участок, на котором расположено самовольное строение, будет предоставлен истцу.

Следует отметить, что исходя из буквального толкования указанной выше нормы закона, необходимо иметь в виду, что речь идет о предоставлении земельного участка в будущем («при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу»), где слово «будет» предполагает совершение данного действия в будущем. Законодатель предусмотрел это с той целью, чтобы ускорить решение данного вопроса, поскольку процедура предоставления земельного участка, как правило, занимает много времени. При наличии согласия акимата в лице акима на предоставление земельного участка суд должен это обстоятельство принять во внимание в совокупности с другими требованиями закона, в частности соответствие самовольной постройки СНиПам.

Так, если исследовав все обстоятельства спора, суд придет к выводу, что сохранение постройки не влечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует СНиПу, то согласие акимата на предоставление земельного участка в будущем явится одним из оснований для удовлетворения иска.

Следовательно, решение об удовлетворении иска (конечно, при соблюдении остальных требований закона) о признании права собственности за лицом, осуществившим самовольную постройку, можно выносить в случаях, когда акимат в лице акима соответствующей административно-территориальной единицы даст на руки истцу либо направит в суд сообщение о том, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, будет предоставлен лицу, ее осуществившему.

Согласие ГУ Отдел земельных отношений не может быть принято во внимание, поскольку органом, управляющим коммунальной (государственной) собственностью, является акимат, которым руководит аким.

Если самовольная постройка возведена лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, то при рассмотрении иска такого лица о признании права собственности на самовольную постройку суд выясняет соблюдение требований закона, а именно: не повлечет ли сохранение постройки нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не будет ли создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также наличие заключения соответствующего органа о соответствии самовольной постройки СНиПу.

Как уже было сказано, если же самовольные строения возведены лицом на земельном участке, находящемся в законном пользовании другого лица, то право собственности на данную самовольную постройку может быть признано судом за лицом, которому принадлежит на законных основаниях земельный участок. А лицу, осуществившему такую самовольную постройку, суд возмещает все произведенные им расходы по строительству. Однако такое возмещение может производиться только при поступлении встречного или отдельного иска от лица, осуществившего самовольную постройку. Размеры таких расходов суд определяет исходя из представленных совершившим самовольную постройку документов, а при их отсутствии — по существующим на момент рассмотрения спора расценкам и тарифам.

В судебной практике встречаются случаи, когда самовольная постройка осуществлена лицом, который своевременно не решил вопросы по вводу строительства в эксплуатацию, документы на свое имя не оформил, впоследствии умер. В суд же с иском о признании права на самовольно возведенное строение обращаются наследники этого лица.

Если исходить из буквального толкования норм закона, то согласно п. 3 ст. 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку. Следовательно, иск о признании права собственности на самовольное строение мог быть предъявлен самим лицом, осуществившим постройку. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, своевременно не обратилось в суд с иском о признании права собственности на нее, то его наследники вправе обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве наследования неимущественных прав умершего, т.е. на его права обратиться с заявлением в соответствующие государственные органы по вопросу ввода в эксплуатацию самовольно возведенного строения. В случае отказа этих органов наследники вправе на основании данного свидетельства о праве на наследство обратиться в суд с иском о признании права собственности по правиламст. 244 ГК о признании за ними права собственности на самовольно возведенное наследодателем строение.

Признать право собственности наследников в силу приобретательной давности на такие строения невозможно в связи с тем, что по правилам рассмотрения споров в отношении самовольной постройки необходима проверка наличия прав на земельный участок, на котором построено жилище, соответствие строения СНиПам, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц. Рассмотрение же споров о признании права собственности в силу приобретательной давности такого порядка не предусматривает, вследствие чего решением суда может быть узаконено незаконное строение, не соответствующее СНиПам и нарушающее права и охраняемые законом интересы других лиц. Во избежание этого и предусмотрено нераспространение на такие случаи приобретательной давности.

Секербеков Бахытжан Турарбекович — председатель Катон-Карагайского районного суда Восточно-Казахстанской области