Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе и бывших, имеющих право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Этот вывод следует из Закона «О жилищных отношениях», «Положения о приватизации государственного жилищного фонда в РК», в которых предусмотрено, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.
В каждом конкретном случае суд должен проверить, не нарушены ли интересы несовершеннолетних детей и в чем это нарушение выразилось.
Правило о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Вместе с тем обращение перед заключением сделки в орган опеки и попечительства и не получение их предварительного разрешения на совершение сделки не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетних. Например, формальная прописка несовершеннолетних в спорной квартире и фактическое проживание в другой квартире, где имеются все необходимые условия для нормального проживания и учебы, имеют существенное значение и могут явиться основанием для вынесения решения об отказе в иске.
Наряду с этим наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению квартиры малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка. В соответствии со ст. 24 ГК предварительное согласие органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдением законных имущественных прав малолетнего ребенка.
Судом отказано в удовлетворении иска Б. о выселении семьи В., а также отказано в удовлетворении исковых требований Б. к В.Б, В.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, отмене государственной регистрации и выселении.
Так, спорная квартира была приватизирована на имя Б. по договору от 17 января 1999 года. Квартира приватизирована на состав семьи из семи человек: сам Б.Б., жена Б.К. и дети, в том числе ребенок, страдающий тяжелым заболеванием. Договор приватизации был зарегистрирован в органах по регистрации прав на недвижимость.
Совокупностью исследованных по делу доказательств достоверно был установлен факт совершения сделки купли-продажи спорной квартиры (по расписке) в 2008 году между истцом и ответчиком В.А. (в последующем по доверенности, выданной истцом, квартира ею оформлена на дочь В.Б.).
При этом, при оформлении договора купли-продажи квартиры путем выдачи доверенности продавцом квартиры (истцом) на имя В.А., истцом была предоставлена фиктивная справка ГУ «Отдел жилищно-коммунального хозяйства» о том, что спорная квартира приватизирована на состав семьи из двух человека: Б.Б.. и его супруга Б.К., а также получено заверенное нотариально согласие последней на продажу квартиры.
Исходя из требований норм ст. ст. 147, 151, 152, 153 ГК, суд пришел к выводу о том, что истцом квартира была продана ответчице, поскольку на момент продажи квартиры Б. знал об указываемых в настоящем исковом заявлении обстоятельствах, тем не менее произвел продажу квартиры. На момент отчуждения квартиры в действиях Б. усматривается недобросовестность в отношении детей. В настоящем, истребуя квартиру у лиц, которым он продал ее, действия Б. неправомерны в отношении них.
Исходя из того, что в соответствии с нормами семейного законодательства забота о несовершеннолетних и больных детях является обязанностью родителей, при отчуждении квартиры родители обязаны были обеспечить соблюдение интересов детей.
В соответствии со ст. 8 ГК граждане должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Не допускаются действия граждан, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Требования Б. о выселении семьи В., со ссылкой на нарушение прав детей при совершении сделки, суд признал как злоупотребление своими правами родителя, влекущее причинение вреда выселяемым лицам. Недобросовестность В. при покупке квартиры у Б. по делу не доказана.
Возникают споры и о признании права собственности на жилые помещения, в том числе по праву приобретательской давности.
В соответствии с п. 1 ст. 240 ГК, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации.
Приобретательская давность должна применяться к случаям фактического владения имуществом, и поэтому не применима, когда владение осуществляется на основании какого-либо правоустанавливающего документа либо когда заявителю известен собственник имущества.
Для признания права собственности гражданина на жилище в силу приобретательской давности необходимы в совокупности три условия: лицо, требующее признания за ним права собственности на жилище по основанию приобретательской давности, не является его собственником; лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилищем, как своим собственным; лицо владеет жилищем на этих условиях в течение 18 лет.
Судом удовлетворены исковые требования К. о признании права собственности на основании приобретательской давности. Истец мотивировал свои требования тем, что он с 1995 года, то есть 16 лет, открыто владеет спорной квартирой. Однако, удовлетворяя иск, судом не учтено, что течение срока приобретательской давности в отношении имущества начинается не ранее истечения срока исковой давности, то есть истец мог обратиться за настоящим иском только по истечении 18 лет.
Требования Б. о выселении семьи В., со ссылкой на нарушение прав детей при совершении сделки, суд признал как злоупотребление своими правами родителя, влекущее причинение вреда выселяемым лицам. Недобросовестность В. при покупке квартиры у Б. по делу не доказана.
Возникают споры и о признании права собственности на жилые помещения, в том числе по праву приобретательской давности.
В соответствии с п. 1 ст. 240 ГК, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации.
Приобретательская давность должна применяться к случаям фактического владения имуществом, и поэтому не применима, когда владение осуществляется на основании какого-либо правоустанавливающего документа либо когда заявителю известен собственник имущества.
Для признания права собственности гражданина на жилище в силу приобретательской давности необходимы в совокупности три условия: лицо, требующее признания за ним права собственности на жилище по основанию приобретательской давности, не является его собственником; лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилищем, как своим собственным; лицо владеет жилищем на этих условиях в течение 18 лет.
Судом удовлетворены исковые требования К. о признании права собственности на основании приобретательской давности. Истец мотивировал свои требования тем, что он с 1995 года, то есть 16 лет, открыто владеет спорной квартирой. Однако, удовлетворяя иск, судом не учтено, что течение срока приобретательской давности в отношении имущества начинается не ранее истечения срока исковой давности, то есть истец мог обратиться за настоящим иском только по истечении 18 лет.
Сериккуль ТАСЫБАЕВА, судья суда г. Астаны,
«Юридическая газета», 25 января