Собственники земельных участков и землепользователи могут быть уверены в защите их права государством только при условии добросовестного выполнения возложенных на них обязанностей, соблюдения содержащихся в законодательстве требований, нравственных принципов общества.
Судебная статистика последних лет свидетельствует о том, что удельный вес споров, связанных с правом собственности на земельный участок либо правом землепользования, не сокращается. В 2013 г. из рассмотренных в апелляционном и кассационном порядке гражданских дел земельные споры составили 11% от общего количества дел, в 2014 г. — 12%.
Анализ судебных дел, связанных со спорами на земельный участок, свидетельствует о том, что основная их доля приходится на оспаривание соответствующего права на земельный участок, возникшего на основании акта местного исполнительного органа либо гражданско-правовых сделок. Следует отметить, что в большинстве случаев суды иски собственников земельных участков или землепользователей признали обоснованными, поскольку соответствующее право на земельный участок возникло в установленном порядке и надлежащим образом зарегистрировано. К сожалению, некоторые граждане, имеющие земельный участок в частной собственности либо на праве постоянного землепользования, не совсем правильно понимают свои права, часто злоупотребляют ими, при этом их действия не всегда согласуются с нормами действующего земельного законодательства, вследствие чего возникают споры.
В силу ст. 22 и ст. 31 Земельного кодекса РК право собственности на земельный участок и право землепользования возникают путем: предоставления права собственности либо права землепользования; передачи права собственности либо права землепользования; перехода права собственности либо права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Документы на земельный участок подразделяются на правоустанавливающие и правоудостоверяющие. Правоустанавливающими документами на земельный участок являются правовые акты местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельный участок, договоры о совершении сделок (купли-продажи, мены, дарения и т. д.), а также судебные решения о признании соответствующего права на земельный участок. Правоудостоверяющими документами являются: акт на право частной собственности на земельный участок, акт на право постоянного землепользования и акт на право временного (возмездного, безвозмездного) землепользования, которые отражают идентификационные характеристики земельного участка.
Право собственности и право землепользования являются вещными правами, поэтому в силу требований ст. 118 ГК РК они подлежат обязательной государственной регистрации, с момента которой право у собственника или землепользователя считается возникшим.
Однако эти требования закона часто гражданами не соблюдаются, при этом наличие акта местного исполнительного органа и государственного акта на земельный участок, по их мнению, является достаточным для возникновения соответствующего права на земельный участок. Подобное мнение является ошибочным. К примеру, гражданка М. обратилась в суд с иском к ответчикам Б., М., акимату с целью оспаривания правоустанавливающих документов на земельный участок, их регистрации, а также о сносе строения, находившегося на земельном участке, мотивируя свои требования принадлежностью земельного участка ее покойному мужу. Суд, рассматривавший спор, отказал в удовлетворении иска на том основании, что право землепользования у М. не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В свою очередь, Б. право на земельный участок зарегистрировал, возвел на нем строение. При этом суд правильно применил положения ст. 7 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» о приоритете зарегистрированных прав перед незарегистрированными.
Имеют место случаи, когда граждане, приобретая по сделке купли-продажи земельный участок, не проверяют соответствие содержащихся сведений в правоудостоверяющих документах и месторасположение земельного участка. В результате этого в последующем возникает спор, который разрешается не в пользу покупателя. Так, Г. обратилась в суд с иском к С. и H. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и о сносе незаконного строения на нем.
Суд, рассматривая иск Г., установил, что при приобретении земельного участка по договору купли-продажи С. и Н. не убедились в правильности месторасположения земельного участка, в результате чего произошел захват соседнего земельного участка площадью более 300 кв. м. На спорном земельном участке ответчиками было возведено строение. Небрежность со стороны ответчиков повлекла для них негативные последствия в виде сноса строения и дополнительных материальных расходов.
К слову сказать, требования ст. 43 Земельного кодекса о запрете пользования земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдаче территориальным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, гражданами не всегда соблюдаются. Собственникам земельных участков и землепользователям следует помнить, что установление границ земельного участка относится к компетенции территориального органа по управлению земельными ресурсами, никакой другой орган не вправе его подменять. Точное определение границ земельного участка является залогом обеспечения защиты прав собственника или землепользователя при возникновении спора.
При разрешении спора между А. и Ш. об истребовании земельного участка судом установлено, что границы земельного участка А. определены уполномоченным органом и в документах отражены его идентификационные характеристики. В то же время точные границы земельного участка Ш. не определялись, в результате чего произошло смещение участка последнего в сторону участка истца. При таких обстоятельствах суд защитил права А., истребовав у ответчика спорный земельный участок.
Справедливости ради следует отметить, что иногда возникновению земельных споров способствуют и некомпетентные действия местных и уполномоченных органов, когда испрашиваемые земельные участки предоставляются даже при наличии другого землепользователя. Подобное становится возможным из-за несоблюдения местным исполнительным органом требований ст. 43 Земельного кодекса, определяющего необходимость получения положительного заключения земельной комиссии и наличия землеустроительного проекта.
Примером может служить гражданское дело по иску М. к ответчикам Б., Д., С., акимату, отделу земельных отношений и другим о признании недействительными постановления, договора купли-продажи, актов на право собственности на земельный участок, при разрешении которого судом было установлено, что оспариваемый истцом земельный участок предоставлен на праве частной собственности для сельскохозяйственных целей в 2004 г. Однако, несмотря на это обстоятельство, в 2007 г. спорный земельный участок предоставлен на праве частной собственности Б. для индивидуального жилищного строительства. При этом исполнительным органом ранее установленное целевое назначение земельного участка не было изменено, наличие другого собственника земельного участка и возможность предоставления испрашиваемого земельного участка должным образом не проверялись.
Ст. 6 Конституции РК закрепляет положение о том, что в республике признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Собственность обязывает: пользование ею должно одновременно служить общественному благу. Каждый гражданин должен помнить о том, что если государство предоставило ему соответствующее право, то это право порождает и определенные обязанности как перед государством, так и перед обществом. Кроме обязательства по уплате налога на землю, собственники и землепользователи должны знать о том, что существуют и другие обязательства: регистрация соответствующего права, использование земельного участка по целевому назначению, соблюдение строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований, прав других собственников и т. д.
Парменов Мухтар Абаевич — судья кассационной судебной коллегии Южно-Казахстанского областного суда